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Neue Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen Der BGH ändert seine Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht

Neue Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen Der BGH ändert seine Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht Mit gleich drei Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof im März die Rechte von Mietern hinsichtlich Schönheitsreparaturen gestärkt. Mit den Urteilen ist der VIII. Zivilsenat des BGH, der neben dem Kaufrecht auch für das Wohnraummietrecht zuständig ist, teils von seiner bisherigen Rechtsprechung abgerückt. Die Urteile befassen sich mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und (Quoten-)Abgeltungsklauseln in Mietverträgen. Renovierungsklauseln sind Klauseln in Mietverträgen,…

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Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten BGH, Urteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13

Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten BGH, Urteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte sich am 15.04.2015 mit der Frage auseinanderzusetzen, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis durch Kündigung beenden kann, sofern sich der Mieter weigert, dem Vermieter oder den von ihm beauftragten Handwerkern zutritt zu der Mietsache zu gewähren, um an…

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Geschäfts- und Wohnraummiete

In der letzten Ausgabe der "JungeKunst" wurde über Galerien in Berlin-Mitte berichtet. Die Anzahl der dortigen Galerien ist beachtlich, die finanzielle Situation für einige schwierig. So mag es nicht verwundern, daß Galeristen versuchen Kosten zu sparen, indem sie in Räumen der Galerie wohnen. Solange eine entsprechende vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, ist das grundsätzlich unbedenklich. Problematisch wird es lediglich dann, wenn dies ohne Kenntnis des Vermieters geschieht. Gleiches kann übrigens auch für Künstlerinnen und Künstler gelten, welche eine Wohnung zu einem Atelier umfunktionieren, wobei es u.a. auf den Umfang der Tätigkeit und die Beeinträchtigung anderer Mieter ankommt. (mehr …)

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Die Renovierungspflichten des Mieters

  Nach Beendigung des Mietvertrages, z.B. durch Kündigung des Mieters, stellt sich oft die Frage, ob die Mietwohnung dem Vermieter renoviert übergeben werden muss. Selbst wenn eine solche Pflicht bestehen sollte, ist der Umfang dieser Tätigkeiten unklar. Bei wem solche Reparaturen möglicherweise anstehen, der sollte zunächst die Vereinbarungen des Mietvertrages lesen; darin können sich Antworten über den Umfang von Renovierungsarbeiten finden. - Enthält der Mietvertrag keine Regelungen über eine Renovierungspflicht…

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Die Mietminderung durch den Mieter

Befindet sich die vermietete Wohnung nicht in dem vertraglich zugesicherten Zustand oder treten mit der Zeit Fehler oder Mängel auf, muß der Vermieter diese beseitigen. Unter bestimmten Umständen kann sogar der vereinbarte Mietzins für den Zeitraum in dem der Mangel vorliegt gemindert werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mangel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bekannt war oder durch den Mieter selbst verursacht wurde. Häufig auftretende Mängel sind: Feuchtigkeit in der Wohnung, verstopfte Abwasserleitungen, Lärmbelästigungen, Gerüche, mangelhafte bzw. keine Beheizung der Wohnung oder Baulärm. Ob der Vermieter diese Mängel zu vertreten hat, ob er sie also z.B. verursacht hat, spielt keine Rolle. Liegt eine solcher Mangel vor, muß der Vermieter Abhilfe schaffen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann die Miete gemindert werden. Ganz wichtig ist, daß dem Vermieter der vorhandene Mangel mitgeteilt wird. Dabei reicht ein bloßer Hinweis nicht. Der Vermieter sollte schriftlich zur Beseitigung des Mangels innerhalb eines bestimmten Zeitraumes aufgefordert werden. Schon allein aus Beweiszwecken sollte ein solches Schreiben als Ablichtung aufbewahrt werden. (mehr …)

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Die Kündigung der Mietwohnung

Das Mietverhältnis endet grundsätzlich entweder mit Zeitablauf oder durch Kündigung eines Mietverhältnisses, das auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Bei der Kündigung wird wiederum zwischen einer ordentlichen und außerordentlichen unterschieden. Eine ordentliche Kündigung bedeutet nichts anderes, als daß bis zur Räumung der Wohnung bestimmte Fristen eingehalten werden müssen, welche von der Dauer der Mietzeit abhängen. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Nach 5, 8 und 10 Jahren seit Einzug in die Wohnung verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate. Wer also seit 10 Jahren in einer Mietwohnung wohnt, kann sich auf eine einjährige Kündigungsfrist berufen. Gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist, muß die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden. Ist dabei der dritte Werktag ein Samstag, endet die Frist am nächsten Werktag, d.h. am Monat. Kündigt der Vermieter, muß die Kündigung schriftlich unter Angabe von Gründen erfolgen. Kündigt der Mieter, ist keine Begründung notwendig. (mehr …)

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Das Eintrittsrecht in den Mietvertrag bei Tod des Mieters

Das Amtsgericht Frankfurt hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Die Mietwohnung einer verstorbenen Frau wurde von deren Sohn mitbewohnt. Nach dem Tod seiner Mutter führte dieser mit dem Vermieter ein Gespräch über die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Sohn erhielt anschließend vom Vermieter ein Schreiben, wonach sich dieser bereit erklärte, das Mietverhältnis fortzusetzen. Der Mieter wurde aufgefordert, einen Fragebogen (Wohnungsbewerbung) auszufüllen; ferner sollte der Zustand der Mietwohnung durch eine gemeinsame Begehung festgestellt werden. Daraufhin schlossen die Parteien einen neuen Mietvertrag, in dem sich der Sohn zu einer Mietzahlung verpflichtete, die ca. 270 DM über der von der verstorbenen Mutter gezahlten Miete lag. Nachdem der Mieter mehrere Monate lang diesen Mietpreis zahlte, erfuhr er, daß er zum Neuabschluß des Mietvertrages überhaupt nicht verpflichtet gewesen wäre. Er verlangte im Wege einer Klage vom Vermieter die Differenz zwischen neuer und alter Miete zurück (verkürzter Sachverhalt). (mehr …)

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Räumungspflichten des Mieters

Daß Schnee – auch wenn er in diesem Winter bislang ausgeblieben ist – nicht nur schön anzusehen ist, sondern auch Gefahren birgt, dürfte jedem bekannt sein. Was passiert z.B., wenn gerade vor “Ihrem” Haus ein Fußgänger auf dem nichtgeräumten Fußweg ausrutscht und sich verletzt. Wer trägt die entstandenen Behandlungskosten bzw. das Schmerzensgeld? In solchen Fällen trifft denjenigen die Zahlungspflicht, der dafür zu Sorgen hat, daß der Fußgängerweg vor dem Haus von Schnee und Eis geräumt ist. Grundsätzlich ist dafür der Eigentümer und damit in der Regel der Vermieter des Hauses verantwortlich. Er muß also die entsprechenden Räumungsmaßnahmen ergreifen und bei einem Unfall die Behandlungskosten bzw. das Schmerzensgeld zahlen. (mehr …)

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Die Heizkostenabrechung

Gerade die Wintermonate führen naturgemäß zur Inanspruchnahme von Heizwärme und damit zu einer erhöhten Heizkostenabrechnung. Wie sich diese zusammensetzt, läßt sich häufig nicht nachvollziehen. Wenn dann auch auf die Aushändigung einer Kopie des durch den Wärmemessdienst erstellten Ableseprotokolls verzichtet wurde, besteht kaum eine Chance, die Heizkostenabrechnung zu überprüfen.

Seit dem 01. März 1989 sind Vermieter gehalten, ihre Heizkostenabrechnung gemäß den Bestimmungen der Heizkostenverordnung (Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten) zu erstellen. Nach dieser Verordnung wird dem Vermieter vorgeschrieben, wie die Kosten bei einer Zentralheizung und der zentralen Warmwasserversorgung auf den Mieter umgelegt wurden müssen. Wichtig ist dabei, daß die Heizkostenabrechnung nicht ausschließlich verbrauchgsabhängig berechnet werden muß. Seitens des Vermieters ist es zulässig, bei den Heizkosten einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhägigen Anteil zu berücksichtigen. Dabei darf bei den Gesamtkosten der verbrauchsabhängige Anteil 50 bis 70 Prozent, der verbrauchsunabhängige Anteil 30 bis 50 Prozent ausmachen. Dabei richtet sich der verbrauchsunabhängige Anteil nach der Quadratmeteranzahl der Mietwohnung. (mehr …)

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