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Das Eintrittsrecht in den Mietvertrag bei Tod des Mieters

Das Amtsgericht Frankfurt hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Die Mietwohnung einer verstorbenen Frau wurde von deren Sohn mitbewohnt. Nach dem Tod seiner Mutter führte dieser mit dem Vermieter ein Gespräch über die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Sohn erhielt anschließend vom Vermieter ein Schreiben, wonach sich dieser bereit erklärte, das Mietverhältnis fortzusetzen. Der Mieter wurde aufgefordert, einen Fragebogen (Wohnungsbewerbung) auszufüllen; ferner sollte der Zustand der Mietwohnung durch eine gemeinsame Begehung festgestellt werden. Daraufhin schlossen die Parteien einen neuen Mietvertrag, in dem sich der Sohn zu einer Mietzahlung verpflichtete, die ca. 270 DM über der von der verstorbenen Mutter gezahlten Miete lag. Nachdem der Mieter mehrere Monate lang diesen Mietpreis zahlte, erfuhr er, daß er zum Neuabschluß des Mietvertrages überhaupt nicht verpflichtet gewesen wäre. Er verlangte im Wege einer Klage vom Vermieter die Differenz zwischen neuer und alter Miete zurück (verkürzter Sachverhalt).

Um die Entscheidung vorwegzunehmen: Der Vermieter mußte dem Mieter den Differenzbetrag zurückzahlen und wurde durch das Amtsgericht verpflichtet, den Mietvertrag zu den ursprünglichen Bedingungen fortzusetzen. Das Amtsgericht begründete dies damit, daß der Vermieter nicht auf § 569a BGB hingewiesen hatte. Gemäß § 569 a BGB tritt der im gemeinsamen Hausstand mit dem verstorbenen Mieter lebende Ehegatte oder Angehörige in das bestehende Mietverhältnis zu unveränderten Bedingungen kraft Gesetz ein, es sei denn, er erklärt dem Vermieter, daß er das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte. Eines neuen Mietvertrages hätte es also gar nicht bedurft. Da auch keine Kündigung seitens des Vermieters ausgesprochen wurde, bestand das ursprüngliche Mietverhältnis weiter fort.

Hinweis: Der Sohn hätte gegenüber dem Vermieter innerhalb eines Monats nach dem Ableben der Mieterin aber auch erklären können, nicht in das Mietverhältnis eintreten zu wollen. Diese Erklärung gilt unter Ausschluß jeglicher Kündigungsfrist und führt dazu, daß das Mietverhältnis unmittelbar nach dem Tod des Mieters als beendet angesehen wird.

Wichtig: Das Eintrittsrecht gilt auch für den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, wenn sie, so der Bundesgerichthof in einer Entscheidung, auf Dauer angelegt, monogam und verschiedengeschlechtlich war und eine innere Bindung und Einstandsbereitschaft für einander bestand.

Tritt der im Hausstand lebende Partner nicht in den Mietvertrag ein, so wird das Mietverhältnis mit den Erben des verstorbenen Mieters fortgeführt. Aber auch diese können den Mietvertrag kündigen. Allerdings besteht ein besonderes Kündigungsrecht. Die Kündigung muß dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des auf den Todestag folgenden Monats zugehen und wird nach Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Wird diese Frist nicht eingehalten, so kann nur noch nach den allgemeinen Regeln gekündigt werden, was die Gefahr langer Kündigungsfristen birgt.

Carsten M. Herrle