Das Mietverhältnis endet grundsätzlich entweder mit Zeitablauf oder durch Kündigung eines Mietverhältnisses, das auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Bei der Kündigung wird wiederum zwischen einer ordentlichen und außerordentlichen unterschieden. Eine ordentliche Kündigung bedeutet nichts anderes, als daß bis zur Räumung der Wohnung bestimmte Fristen eingehalten werden müssen, welche von der Dauer der Mietzeit abhängen. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Nach 5, 8 und 10 Jahren seit Einzug in die Wohnung verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate. Wer also seit 10 Jahren in einer Mietwohnung wohnt, kann sich auf eine einjährige Kündigungsfrist berufen. Gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist, muß die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden. Ist dabei der dritte Werktag ein Samstag, endet die Frist am nächsten Werktag, d.h. am Monat. Kündigt der Vermieter, muß die Kündigung schriftlich unter Angabe von Gründen erfolgen. Kündigt der Mieter, ist keine Begründung notwendig.
Sinnvoll ist es, den Biefumschlag aufzuheben, mit dem die Kündigung zugesandt wurde, da sich darauf der Posteingangsstempel befindet.
Die außerordentlichen Kündigung erfolgt zumeist fristlos, die Mietwohnung muß unverzüglich geräumt werden. Dabei müssen ganz bestimmt Umstände vorliegen, welche die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses für den Mieter bzw. den Vermieter unzumutbar machen. Wer dauernd unpünktlich die Miete überweist, ohne Zustimmung des Vermieters Haustiere hält, den Vermieter beleidigt (…), dem kann, wenn der Mieter zuvor erfolglos Abgemahnt wurde, fristlos gekündigt werden. Besonders häufig sind fristlose Kündigungen bei Zahlungsverzug. Eine Kündigung kann bereits ausgesprochen werden, wenn
– der Mieter zweimal hintereinander mit der miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder
– innerhalb eines längeren Zeitraums mit der zumindest zweifachen Miete in Verzug gekommen ist. Für den Mieter ist dabei interessant, daß z.B. durch nachträgliche Zahlung der Miete die Kündigung abgewendet werden kann.
Beruft sich der Vermieter in seiner Kündigung auf Eigenbedarf, benötigt er also die Wohnung z.B. für seine Familienangehörigen, muß genau geprüft werden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen einer solche Eigenbedarfskündigung überhaupt vorliegen. Werden Gründe vorgeschoben, ist die Kündigung unwirksam.
Gegen die Kündigung kann der Mieter (wenn er sich mit der Kündigung nicht abfinden möchte) Widerspruch einlegen. In diesem Widerspruchsschreiben dargelegt werden, aus welchen Gründen der Auszug aus der Wohnung unzumutbar ist. Eine bevorstehende Examensprüfung, eine Entbindung (..) können dazu führen, den Zeitpunkt des Auszugs weiter hinauszuzögern. Der Widerspruch sollte spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter per Einschreiben zugesandt werden. Auf die Möglichkeit des Widerspruchs muß der Vermieter den Mieter hingewiesen haben (zumeist aufgrund einer Klausel Mietvertrag). Unterläßt er das, kann der Widerspruch gegen die Kündigung auch noch zu einem späteren Zeitpunkt erklärt werden.
Rechtsanwalt Carsten M. Herrle