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Die Renovierungspflichten des Mieters

 

Nach Beendigung des Mietvertrages, z.B. durch Kündigung des Mieters, stellt sich oft die Frage, ob die Mietwohnung dem Vermieter renoviert übergeben werden muss. Selbst wenn eine solche Pflicht bestehen sollte, ist der Umfang dieser Tätigkeiten unklar. Bei wem solche Reparaturen möglicherweise anstehen, der sollte zunächst die Vereinbarungen des Mietvertrages lesen; darin können sich Antworten über den Umfang von Renovierungsarbeiten finden.

– Enthält der Mietvertrag keine Regelungen über eine Renovierungspflicht beim Auszug, dann können solche Pflichten dem Mieter nicht nachträglich einseitig mündlich auferlegt werden. In diesen Fällen muss der Mieter die Wohnung allenfalls besenrein hinterlassen. Mehr nicht. Eine Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist regelmäßig zulässig.

– Enthält der Mietvertrag Regelungen über eine Renovierungspflicht, so ist der Umfang zumeist unklar. Grundsätzlich ist nämlich der Vermieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Jedoch kann er diese Verpflichtung auf den Mieter übertragen, sofern dies zulässig ist.

– So kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der ausziehende Mieter sich an den Kosten für die statt seiner vorzunehmenden Schönheitsreparaturen zu beteiligen hat.

– Der Mieter kann nicht angehalten werden, die Ausführung der Schönheitsreparaturen nur durch einen Fachmann ausführen zu lassen. Findet sich eine solche Regelung im Mietvertrag, so ist die Vereinbarung bzgl. der Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH gänzlich unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen würde. In diesem Fall leben die Regelungen des BGB (Bürgerlichen Gesetzbuches) wieder auf, wonach der Vermieter die Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat.

– Unklar ist zumeist der Umfang der Schönheitsreparaturen. Diese Umfassen zumeist nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren und Fenster sowie der Außentüren von innen (vgl. § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV). Diese Schönheitsreparaturen sind in bestimmten Abständen vorzunehmen. Allerdings dürfen keine starren Fristen auferlegt werden (z.B. „alle 3 Jahre Bad streichen“), sondern der tatsächliche Renovierungsbedarf muss berücksichtigt werden. Bei einer entsprechenden Klausel muss also klar hervorgehen, dass der Mieter die Renovierung nur dann schuldet, wenn sie tatsächlich notwendig ist.

– Ist vereinbart worden, dass der Mieter bereits zum Einzug die Wohnung zu renovieren hat, so sind beim Auszug keine Renovierungen mehr fällig. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn der Mieter die Pflicht zur laufenden Schönheitsreparatur übernommen hat. Ist die Wohnung bereits renoviert übernommen worden, muss sie in keinem Fall in besserem Zustand zurückgegeben werden, auch wenn dies im Mietvertrag steht.

– Gemeinschaftsräume (Hausflur …) sind in jedem Fall Sache des Vermieters. Es lohnt sich also, vor dem Beginn der Renovierungsarbeiten genau zu prüfen, was eigentlich renoviert werden muss. Hat der Vermieter dem Mieter insoweit übermäßig verpflichtet, kann er unter Umständen selbst zur vollständigen Übernahme der Reparaturmaßnahmen verpflichtet werden.