Befindet sich die vermietete Wohnung nicht in dem vertraglich zugesicherten Zustand oder treten mit der Zeit Fehler oder Mängel auf, muß der Vermieter diese beseitigen. Unter bestimmten Umständen kann sogar der vereinbarte Mietzins für den Zeitraum in dem der Mangel vorliegt gemindert werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mangel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bekannt war oder durch den Mieter selbst verursacht wurde. Häufig auftretende Mängel sind: Feuchtigkeit in der Wohnung, verstopfte Abwasserleitungen, Lärmbelästigungen, Gerüche, mangelhafte bzw. keine Beheizung der Wohnung oder Baulärm. Ob der Vermieter diese Mängel zu vertreten hat, ob er sie also z.B. verursacht hat, spielt keine Rolle. Liegt eine solcher Mangel vor, muß der Vermieter Abhilfe schaffen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann die Miete gemindert werden. Ganz wichtig ist, daß dem Vermieter der vorhandene Mangel mitgeteilt wird. Dabei reicht ein bloßer Hinweis nicht. Der Vermieter sollte schriftlich zur Beseitigung des Mangels innerhalb eines bestimmten Zeitraumes aufgefordert werden. Schon allein aus Beweiszwecken sollte ein solches Schreiben als Ablichtung aufbewahrt werden.
Insbesondere eine mangelnde Beheizung der Mieträume kann zu Mietminderungen führen. Innerhalb der Heizperiode, d.h. vom 01. Oktober bis zum 30. April eines Jahres, muß in den Wohnräumen zwischen 06.00 Uhr bis 24.00 Uhr eine Temperatur von zumindest 20 – 22 Grad Celsius erreicht werden können. Im übrigen Zeitraum muß die Mindesttemperatur bei 17 Grad Celsius liegen. Die Höhe der Mietminderung richtet sich in diesem Fall danach, über welchen Zeitraum nicht geheizt wurde, welche Außentemperaturen herrschten, und welche Innentemperaturen gemessen wurden. Sinnvoll ist es, sich Notizen zu machen, wenn absehbar ist, daß es zu einem Konflikt kommen kann. Ein totaler Heizungsausfall im Winter kann so unter Umständen zu einer 100 % Mietminderung führen.
Bevor aber der Mietzins eigenständig gemindert wird sollte geprüft werden, ob die Höhe der Mietminderung angemessen ist. Eine überzogene Mietminderung führt selbstverständlich zu Rückforderungen seitens des Vermieters. Zudem besteht in solchen Fällen auch die Gefahr, daß in einem möglichen Gerichtsprozeß ein wesentlicher Anteil der Gerichts- und Anwaltskosten durch den Mieter zu tragen sind, selbst wenn das Gericht den Mangel tatsächlich feststellt.
Rechtsanwalt Carsten M. Herrle